記者胡天姣深圳報(bào)道

(資料圖片僅供參考)

LPR利率不斷下行，購(gòu)房者提前還貸意愿不斷上行。

去年內(nèi)5年期LPR利率3次下調(diào)，加之各地房貸政策調(diào)整，目前全國(guó)最低首套利率低至3.7%；而利率高位站崗的購(gòu)房者，下調(diào)后依然超過(guò)5.5%。

于是，調(diào)降存量房貸利率的聲音日漸高漲。

購(gòu)房者的呼求對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，能接受嗎？住房按揭貸款是國(guó)內(nèi)銀行質(zhì)量最高的資產(chǎn)之一，惠譽(yù)數(shù)據(jù)顯示，截至去年6月，此類(lèi)貸款占中國(guó)各大銀行貸款總額的約30%。

那么房貸這塊“肥肉”，在新的環(huán)境下會(huì)有怎樣的變化？

為此，記者近日采訪了三大國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)專(zhuān)家：穆迪投資者服務(wù)公司副總裁、高級(jí)信用評(píng)級(jí)主任諸蜀寧，惠譽(yù)評(píng)級(jí)亞太區(qū)金融機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)董事薛慧如，以及標(biāo)普信評(píng)金融機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)部總經(jīng)理李迎。他們將詳解房貸三大問(wèn)題：存量房貸利率是否有望下調(diào)？房貸業(yè)務(wù)規(guī)模增長(zhǎng)拐點(diǎn)是否來(lái)臨？按揭資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)未來(lái)會(huì)否大幅抬升？一問(wèn)存量房貸利率：銀行缺乏主動(dòng)下調(diào)積極性

《21世紀(jì)》：存量房貸與新增房貸利差的擴(kuò)大是購(gòu)房者提前還貸的一個(gè)重要原因。下調(diào)存量按揭貸款利率的問(wèn)題近期也被多次提及。你對(duì)此怎么看？

薛慧如：目前中資銀行住房按揭貸款主要是在五年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率的基礎(chǔ)上，根據(jù)特定的加減點(diǎn)得出的浮動(dòng)利率定價(jià)。通常在每年的一月份，會(huì)根據(jù)最新的五年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率進(jìn)行重定價(jià)，但只要原貸款合同條款不發(fā)生變化，在合同期內(nèi)加減點(diǎn)是固定不變的。由于不同時(shí)期監(jiān)管政策和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的變化，加減點(diǎn)存在很大的差異，這也是為什么存量房貸利率和新增房貸利率會(huì)出現(xiàn)較大差異的原因。

理論上商業(yè)銀行可以和借款人協(xié)商，共同確定已發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分的利率水平，但是我們認(rèn)為在降息周期內(nèi)，銀行沒(méi)有動(dòng)力去主動(dòng)調(diào)降加減點(diǎn)，正如在加息周期內(nèi)，借款人也不會(huì)接受調(diào)升加減點(diǎn)一樣。主流的按揭合同期限都在20年至30年，因此存量房貸利率與新增房貸利率之間因利率波動(dòng)而形成差異是常態(tài)。由于轉(zhuǎn)按揭在國(guó)內(nèi)尚不被許可，存量按揭的競(jìng)爭(zhēng)壓力是很小的，因此銀行也沒(méi)有動(dòng)力去主動(dòng)調(diào)整存量按揭貸款的定價(jià)方式。

《21世紀(jì)》：因城施策對(duì)銀行而言意味著什么？在探討存量利率下調(diào)之際，“因城施策”是否會(huì)成為一個(gè)重要的影響因素？

諸蜀寧：穆迪認(rèn)為因城施策已執(zhí)行多年，對(duì)銀行不太可能有明顯的新的影響。銀行圍繞央行的指導(dǎo)利率上下浮動(dòng)定價(jià)，總體為下行趨勢(shì)。從利率波動(dòng)區(qū)間角度出發(fā)，未來(lái)國(guó)內(nèi)利率幅度是否會(huì)如美國(guó)利率幅度(較大)，還待觀察。

政策驅(qū)動(dòng)下，利率大幅回升與大幅下降的可能性均不會(huì)太高，其他因素或許發(fā)揮更明顯的作用。如，對(duì)于二次購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是否有更為合適的投資產(chǎn)品；與市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)回復(fù)的信心。

需要注意“復(fù)蘇”的含義，其并非表示完全回至原來(lái)的狀態(tài)，而是重新定義房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用，如，未來(lái)GDP增長(zhǎng)的更多來(lái)源自其他行業(yè)。此外，疫情之后，零售投資者對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)回報(bào)的觀念也可能將發(fā)生結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變。

薛慧如：“因城施策”將賦予銀行在貸款利率定價(jià)上更大的自主權(quán)，比如在首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制下，對(duì)于符合條件的城市，銀行可以階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率下限。但是最終的貸款利率還是由供求關(guān)系決定，這一方面取決于銀行貸款定價(jià)策略、負(fù)債成本和資產(chǎn)質(zhì)量預(yù)期，另一方面取決于居民購(gòu)房需求和償債能力。二問(wèn)增長(zhǎng)“拐點(diǎn)”：增速或?qū)⒑侠矸啪?/p>

《21世紀(jì)》：如何看目前高達(dá)40萬(wàn)億的“按揭貸”業(yè)務(wù)，這項(xiàng)業(yè)務(wù)在中國(guó)持續(xù)20多年一直被視為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，后續(xù)是否會(huì)遇到增長(zhǎng)的“拐點(diǎn)”？

薛慧如：展望未來(lái)，從住房按揭貸款增速來(lái)看，伴隨著疫情防控措施的放松和各項(xiàng)房地產(chǎn)支持政策的出臺(tái)，短期按揭需求可能出現(xiàn)邊際改善，但是中長(zhǎng)期按揭需求更多的取決于人口結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景和居民收入預(yù)期。

李迎：按揭貸業(yè)務(wù)規(guī)模總體穩(wěn)定，資產(chǎn)質(zhì)量良好，能夠給銀行帶來(lái)穩(wěn)定、健康的盈利，我們認(rèn)為按揭貸將繼續(xù)作為商業(yè)銀行，特別是大型商業(yè)銀行，非常重要的常規(guī)業(yè)務(wù)類(lèi)型。

但由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展到很成熟的階段，按揭貸的增長(zhǎng)速度會(huì)合理放緩。之前很多年度是房地產(chǎn)按揭貸款增速高于總貸款增速；未來(lái)中長(zhǎng)期可能會(huì)低于總貸款增速。

由于2022年房地產(chǎn)危機(jī)導(dǎo)致按揭貸款增速在2022年下半年顯著放緩，2023年隨著危機(jī)的化解，我們預(yù)計(jì)按揭貸款增速會(huì)有一定的恢復(fù)性上升。

《21世紀(jì)》：銀行是否應(yīng)該考慮這一傳統(tǒng)產(chǎn)品的迭代更新？不只是利率調(diào)整，也包括諸如轉(zhuǎn)按揭之類(lèi)的業(yè)務(wù)模式。

諸蜀寧：產(chǎn)品的迭代更新是銀行的必定舉措，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房貸是目前較為通行的融資工具，且日趨成熟，主要受利率走向影響。相比國(guó)外發(fā)達(dá)市場(chǎng)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間較短，利率也并非呈現(xiàn)出大幅下降的趨勢(shì)，提前還貸跟利率下行趨勢(shì)有明顯的關(guān)系。

與此同時(shí)，金融交易安排背后是社會(huì)共識(shí)，由此，簡(jiǎn)單的金融計(jì)算之外，社會(huì)共識(shí)是主要因素。當(dāng)前，行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)是，如何通過(guò)相應(yīng)的政策法規(guī)達(dá)到市場(chǎng)共識(shí)，這包括：即是否中性對(duì)待提前還款，合約中具體是如何規(guī)定，相關(guān)條款是否有必要進(jìn)行修改？

根據(jù)目前情況，預(yù)計(jì)銀行在執(zhí)行關(guān)于提前還款的貸款合同條款會(huì)有一些靈活空間，如提前還貸方是否應(yīng)該繳納罰金。去年某家銀行曾經(jīng)試圖采取按合約執(zhí)行的策略，但觸發(fā)了輿論反彈。目前，提前還貸的人數(shù)仍在持續(xù)增多，總額也在上升，對(duì)銀行的經(jīng)營(yíng)狀況帶來(lái)一定的壓力。

銀行在收回本金后再投資進(jìn)行資產(chǎn)的重新配置，在當(dāng)前利率下行環(huán)境中，后者的利率會(huì)低于此前的房貸利率。由此，銀行可能會(huì)重新考慮在執(zhí)行貸款合約中擬定一些嚴(yán)格條例要求，取決于社會(huì)輿論是否予以認(rèn)可。

在美國(guó)市場(chǎng)，用一家銀行的貸款償還向另一家銀行的貸款融資等金融產(chǎn)品/形式都很成熟，在中國(guó)國(guó)內(nèi)，心理因素與成本考慮促使居民在利率下行的環(huán)境下進(jìn)行提前還貸。這一趨勢(shì)自去年下半年開(kāi)始延續(xù)，由此，銀行是否會(huì)考慮推出一些產(chǎn)品，或修改原本貸款合同內(nèi)的相關(guān)條款規(guī)定，是行業(yè)值得思考的問(wèn)題。

《21世紀(jì)》：有些銀行此前推出“住房租賃金融”，這一業(yè)務(wù)有沒(méi)有潛力成為未來(lái)銀行住房金融業(yè)務(wù)方面的一個(gè)支柱？

諸蜀寧：因還款方式、資金使用流向與融資維度等差異，“住房租賃金融”不會(huì)成為“按揭貸”的替代品，如，住房租賃為一種現(xiàn)金流量的融資，按揭貸則屬于存量購(gòu)買(mǎi)的融資。

“房屋擁有的認(rèn)可形式”是更為深層的因素?！鞍唇屹J”意味著購(gòu)買(mǎi)住房擁有產(chǎn)權(quán)，“住房租賃金融”則為租用形式，中國(guó)傳統(tǒng)文化強(qiáng)調(diào)“安土重遷”，因此對(duì)居民購(gòu)置房產(chǎn)的心理因素影響較為明顯。

薛慧如：住房租賃金融和按揭貸款在貸款體量、貸款主體、久期、貸款定價(jià)以及還款方式方面存在著諸多差異，因此與按揭貸款更多的是互相補(bǔ)充而非替代的關(guān)系。黨的二十大報(bào)告提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，這對(duì)于銀行而言，也意味著要通過(guò)住房租賃金融和按揭貸款等提供多元化的金融支持來(lái)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

李迎：住房租賃金融業(yè)務(wù)能夠成為傳統(tǒng)按揭業(yè)務(wù)的補(bǔ)充，但是在可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)，從存量規(guī)模上來(lái)講，住房租賃金融很難替代按揭貸，按揭貸仍然會(huì)作為住房金融的主流；從增長(zhǎng)速度上來(lái)講，在短期，住房租賃金融的增長(zhǎng)很可能快于傳統(tǒng)按揭貸。三問(wèn)資產(chǎn)質(zhì)量：償債能力未有明顯惡化

《21世紀(jì)》：作為銀行質(zhì)量最高的資產(chǎn)類(lèi)別之一，按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量未來(lái)會(huì)否出現(xiàn)明顯變化？

諸蜀寧：總體看，按揭貸仍屬于銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，具有風(fēng)險(xiǎn)分散屬性。穆迪認(rèn)為，目前該板塊對(duì)銀行資產(chǎn)質(zhì)量的支撐仍然會(huì)發(fā)揮積極作用。短期內(nèi)，利率下降與房地產(chǎn)支持政策并不會(huì)對(duì)這一板塊的資產(chǎn)質(zhì)量帶來(lái)劇烈影響。

疫情防控放開(kāi)后對(duì)個(gè)人購(gòu)房者的收入端帶來(lái)積極影響，預(yù)計(jì)還款壓力將有所減少。由此，雖然資產(chǎn)板塊質(zhì)量承壓狀況不可能迅速轉(zhuǎn)變，但整體趨向積極。

薛慧如：住房按揭貸款是中資銀行貸款占比較高也是資產(chǎn)質(zhì)量較為穩(wěn)健的業(yè)務(wù)之一。截至2022年中期末，住房按揭貸款在惠譽(yù)授評(píng)中資銀行全部貸款余額中占比超過(guò)20%，不良貸款率低于0.5%。過(guò)去兩年，由于房地產(chǎn)貸款集中度政策的出臺(tái)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，住房按揭貸款增速顯著下降，部分樓盤(pán)交付延遲導(dǎo)致的停貸斷供也使得按揭不良率出現(xiàn)小幅上升。

從按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量來(lái)看，到目前為止，我們認(rèn)為中國(guó)居民償債能力并未出現(xiàn)顯著惡化，居民債務(wù)杠桿率在全球范圍內(nèi)并沒(méi)有顯著高于平均水平，行業(yè)平均的貸款價(jià)值比也仍然處于較為適中的水平，因此住房按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量仍將保持相對(duì)穩(wěn)定。但是如果未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是一二線城市相關(guān)限購(gòu)限貸政策顯著放松，進(jìn)而導(dǎo)致銀行按揭貸款放款標(biāo)準(zhǔn)大幅放寬，貸款價(jià)值比和居民債務(wù)杠桿率明顯上升，那么將顯著推升按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

《21世紀(jì)》：美國(guó)住房危機(jī)此前的驅(qū)動(dòng)因素在中國(guó)國(guó)內(nèi)會(huì)否成為可能？(目前看，國(guó)內(nèi)抵押貸款融資結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，貸款條件保守，且家庭杠桿率低。)

薛慧如：到目前為止，我們認(rèn)為中國(guó)居民償債能力并未出現(xiàn)顯著惡化，居民債務(wù)杠桿率在全球范圍內(nèi)并沒(méi)有顯著高于平均水平，行業(yè)平均的貸款價(jià)值比也仍然處于較為適中的水平，因此住房按揭貸款資產(chǎn)質(zhì)量仍將保持相對(duì)穩(wěn)定。但是如果未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，尤其是一二線城市相關(guān)限購(gòu)限貸政策顯著放松，進(jìn)而導(dǎo)致銀行按揭貸款放款標(biāo)準(zhǔn)大幅放寬，貸款價(jià)值比和居民債務(wù)杠桿率明顯上升，那么將顯著推升按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

李迎：我們認(rèn)為地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)和地產(chǎn)相關(guān)信用損失仍然是局限在對(duì)公房地產(chǎn)領(lǐng)域；2022年，國(guó)內(nèi)按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量表現(xiàn)雖然在邊際上略有惡化，但從絕對(duì)值上來(lái)講仍然是銀行業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量最好的資產(chǎn)類(lèi)型之一。

在可預(yù)計(jì)的未來(lái)，我們認(rèn)為不會(huì)發(fā)生類(lèi)似美國(guó)住房危機(jī)的情況。原因在于國(guó)內(nèi)銀行按揭貸款的放貸標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格，按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量總體保持良好；另外國(guó)內(nèi)按揭貸款的資產(chǎn)證券化活動(dòng)受到嚴(yán)格監(jiān)管，市場(chǎng)上發(fā)行的RMBS產(chǎn)品的信用質(zhì)量保持在很高的水平。所以無(wú)論從底層按揭貸款的放款，還是按揭貸款的資產(chǎn)證券化，多年來(lái)國(guó)內(nèi)都保持了審慎嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，并不存在美國(guó)當(dāng)年發(fā)生住房危機(jī)的驅(qū)動(dòng)因素。

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