■本報(bào)記者施本允

(資料圖)

為貫徹2022年“共促消費(fèi)公平”消費(fèi)維權(quán)年主題，落實(shí)社會(huì)監(jiān)督法定職責(zé)，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益，浙江省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)組織開展了消費(fèi)領(lǐng)域不公平合同格式條款點(diǎn)評(píng)工作，并通過(guò)約談、披露等手段督促經(jīng)營(yíng)者及時(shí)整改。11月4日，浙江省消保委發(fā)布房產(chǎn)、物業(yè)領(lǐng)域典型不公平格式條款。

利用格式條款免除或減輕自身責(zé)任

●條款1：本合同簽訂前有關(guān)該商品房的宣傳推廣文件、樓書及其他資料中就《商品房買賣合同》項(xiàng)下商品房及相關(guān)設(shè)備設(shè)施(含建筑區(qū)劃內(nèi)公共部分、綠地)所作的表述，與《商品房買賣合同》及其附件規(guī)定不一致的，以《商品房買賣合同》及其附件為準(zhǔn)，原有表述不視為合同的要約或組成部分。銷售宣傳資料、戶型布置圖、精裝修示意圖、沙盤模型等僅作為參考，沒(méi)有合同約束力，最終以竣工后的建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋效果為準(zhǔn)。

●點(diǎn)評(píng)：此條款涉嫌出賣人免除或減輕自身責(zé)任的不公平格式條款。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容；當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任”。

根據(jù)上述規(guī)定，銷售宣傳資料、戶型布置圖、精裝修示意圖、沙盤模型等對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格確定有重大影響的，則構(gòu)成要約。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置格式條款，一概否認(rèn)這些說(shuō)明、允諾有合同約束力，明顯違反上述規(guī)定，屬于典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用格式條款免除或減輕自身責(zé)任條款。

●條款2：出賣人下屬任何員工或代表在本合同及補(bǔ)充協(xié)議簽署前后，向買受人做出的與本合同及補(bǔ)充協(xié)議不一致的承諾和意見均不代表出賣人的意思表示，對(duì)出賣人不具有法律約束力。

●點(diǎn)評(píng)：此條款涉嫌出賣人免除或減輕自身責(zé)任的不公平格式條款。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，公司員工、代表所作出的承諾、意見，若對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，則構(gòu)成要約。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)設(shè)置格式條款，一概否認(rèn)這些承諾、意見有合同約束力，明顯違反上述規(guī)定，屬于典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用格式條款免除或減輕自身責(zé)任條款。

利用格式條款加重業(yè)主責(zé)任

●條款：業(yè)主對(duì)承租人、使用人及訪客等違反物業(yè)管理制度、《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》和物業(yè)服務(wù)手冊(cè)等規(guī)范造成的損失、損害承擔(dān)連帶責(zé)任。

●點(diǎn)評(píng)：此條款屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)涉嫌利用格式條款加重業(yè)主責(zé)任的不公平格式條款。

承租人、使用人及訪客等造成的損失、損害，屬于侵權(quán)法律關(guān)系，應(yīng)當(dāng)適用《民法典》侵權(quán)責(zé)任編的有關(guān)規(guī)定處理。通常情況下需滿足侵權(quán)行為、損害結(jié)果、因果關(guān)系、主觀過(guò)錯(cuò)四個(gè)構(gòu)成要件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不能在未區(qū)分業(yè)主是否存在過(guò)錯(cuò)的情況下，要求業(yè)主對(duì)承租人、使用人及訪客等造成的損失、損害承擔(dān)連帶責(zé)任，否則，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴(kuò)大了業(yè)主的責(zé)任范圍，加重了業(yè)主的責(zé)任。

利用格式條款免除自身責(zé)任，排除買受人權(quán)利

●條款：以上第12條第三款約定的八項(xiàng)質(zhì)量問(wèn)題，如不嚴(yán)重影響買受人居住或使用、交易，視為達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)，買受人不得拒收房屋。非房屋地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)出賣人承擔(dān)維修責(zé)任，但買受人不得以此為由要求退房或延期接收，買受人須按《交付通知書》指定的時(shí)間辦理交付手續(xù)。

●點(diǎn)評(píng)：此條款屬于出賣人涉嫌免除或減輕自身責(zé)任、排除買受人權(quán)利的不公平格式條款。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十條第一款規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。該條款賦予了買受人在房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用時(shí)，擁有解除合同和要求賠償損失的權(quán)利?！?/p>

根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，在“房屋質(zhì)量問(wèn)題不嚴(yán)重影響正常居住使用”時(shí)，買受人雖不能直接解除合同，但“不嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題”并不意味著沒(méi)有質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)于存在的不嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，買受人仍有權(quán)要求出賣人整改后再交付，且有權(quán)依照合同的相應(yīng)條款追究出賣人的違約責(zé)任。出賣人設(shè)置上述格式條款，免除了自身責(zé)任，排除了買受人的權(quán)利。

標(biāo)簽： 格式條款