“金融十六條”政策延期有助于保持房地產(chǎn)信貸投放平穩(wěn)有序，降低房企信用風(fēng)險(xiǎn)。政策延期“以時(shí)間換空間”，將緩釋對(duì)公地產(chǎn)信貸下調(diào)評(píng)級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，防止銀行對(duì)公地產(chǎn)不良率快速上升，從而緩釋銀行資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

文頤/文

(資料圖片僅供參考)

7月10日，為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房企存量融資展期，加大保交樓金融支持，央行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(下稱“《通知》”)，明確提出延長(zhǎng)金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)政策期限，將有關(guān)政策適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至年年底。

具體而言，年11月23日發(fā)布的“金融十六條”中第四條和第八條兩項(xiàng)政策明確延期。第四條中，原有規(guī)定年5月23日之前到期，現(xiàn)規(guī)定年12月31日前到期的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資可以允許超出原規(guī)定多展期1年。第八條中，原有規(guī)定年5月23日前，現(xiàn)規(guī)定年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類。其他不涉及適用期限的政策長(zhǎng)期有效。

根據(jù)《通知》的內(nèi)容，主要涉及兩方面：第一，對(duì)于房企開發(fā)貸、信托貸款等存量融資，支持合理展期，年底前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年；第二，年底前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類，對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。

政策延期降低房企信用風(fēng)險(xiǎn)

自“金融十六條”政策發(fā)布至今，房企融資出現(xiàn)了小幅改善，但民企發(fā)行規(guī)模仍遠(yuǎn)低于到期體量，整體行業(yè)債券展期規(guī)模也明顯提升，均反映出房企尤其是民營房企仍面臨不小的資金壓力。

根據(jù)數(shù)據(jù)，“金融十六條”發(fā)布以來(年12月-2023年6月)，房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模為33633%，償還規(guī)模32295%，凈融資額134億元。其中民企發(fā)行國內(nèi)債券27523%，到期規(guī)模10033%，凈融資額為-728億元。從房企債券延期體量看，年12月-2023年6月，共有78只房地產(chǎn)行業(yè)債券展期，同比翻倍，逾期金額合計(jì)49358%，政策對(duì)于存量融資的合理展期支持起到了一定效果。

央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。需要注意的是，當(dāng)前制約需求和行業(yè)銷售的根本原因仍是居民購房信心不足，居民加杠桿的動(dòng)力也不足。與此同時(shí)，6月70大中城市的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示當(dāng)前房?jī)r(jià)面臨持續(xù)下行的壓力，這也會(huì)進(jìn)一步加劇市場(chǎng)的觀望情緒。當(dāng)前行業(yè)缺乏實(shí)質(zhì)的催化劑，市場(chǎng)仍在期待更有效的政策措施。

此次政策出臺(tái)考慮了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)有所遇冷的形勢(shì)，由于年以來地產(chǎn)市場(chǎng)有所遇冷，地產(chǎn)銷售端仍承壓，政策出臺(tái)有望提振樓市信心。年1-5月，全國商品房銷售面積累計(jì)同比下降0.9%，比1-4月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。而6月末30大中城市商品房成交面積當(dāng)月同比下降33%，中斷了自2月以來的正增長(zhǎng)趨勢(shì)。開發(fā)端仍較為低迷；年1-5月，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額累計(jì)同比下降7.2%，降幅較1-4月擴(kuò)大1

而在“保交樓”等地產(chǎn)政策支持下，房地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目竣工加速，年1-5月，房屋竣工面積累計(jì)同比增長(zhǎng)19.6%，比1-4月提升0.8個(gè)百分點(diǎn)。在“金融十六條”相關(guān)政策即將到期之際，政策延期有望提振樓市信心。一方面引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加大對(duì)“保交樓”的支持；另一方面持續(xù)呵護(hù)房企融資和地產(chǎn)銷售復(fù)蘇，在盤活存量的同時(shí)促進(jìn)增量。

保持地產(chǎn)信貸投放平穩(wěn)有序，緩釋地產(chǎn)資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。年年末，五家披露數(shù)據(jù)的上市銀行對(duì)公房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口合計(jì)為2.84萬億元，據(jù)此測(cè)算商業(yè)銀行整體對(duì)公地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)敞口為21.9萬億元，占總資產(chǎn)比重僅為7.01%，相較年年中收縮0.49

“金融十六條”政策延期有助于保持房地產(chǎn)信貸投放平穩(wěn)有序，降低房企信用風(fēng)險(xiǎn)。年年末，29家披露數(shù)據(jù)上市銀行對(duì)公地產(chǎn)平均不良率為3.33%，較年年中上升48BP。政策延期“以時(shí)間換空間”，將緩釋對(duì)公地產(chǎn)信貸下調(diào)評(píng)級(jí)風(fēng)險(xiǎn)，防止銀行對(duì)公地產(chǎn)不良率快速上升。

政策延期呵護(hù)地產(chǎn)市場(chǎng)，銀行資產(chǎn)質(zhì)量維穩(wěn)。綜合來看，年，銀行股表現(xiàn)仍取決于宏觀經(jīng)濟(jì)基本面?！敖鹑谑鶙l”延期對(duì)銀行股的最大利好是將促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)步回暖，從而緩釋銀行資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。

避免存量抽貸鼓勵(lì)新增投放

《通知》發(fā)布的背景是房地產(chǎn)銷售繼續(xù)承壓(6月頭部房企銷售仍大幅回落)，而《16條支持政策》(《關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》)中延期政策面臨到期之際，領(lǐng)導(dǎo)層托底房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施，政策核心是“引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓支持”。

在具體延期方面，主要有兩方面內(nèi)容：第一，《16條支持政策》中在年5月11日之前到期的房開貸、信托貸款等存量融資可以多展期一年，《通知》則要求年12月31日之前到期的存量融資可以多展期一年。第二，專項(xiàng)借款不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類的期限也相應(yīng)從年5月11日延長(zhǎng)至年12月31日，依舊要求對(duì)“新發(fā)放的配套融資形成不良”的相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員盡職免責(zé)。

政策影響主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是避免存量房企債務(wù)被下調(diào)抽貸；二是鼓勵(lì)新增專項(xiàng)借款投放。穩(wěn)存量，促增量，給地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解以更長(zhǎng)的時(shí)間。

廣發(fā)證券認(rèn)為，中國地產(chǎn)信用底已過，不必?fù)?dān)憂地產(chǎn)債務(wù)信用二次探底風(fēng)險(xiǎn)；不必?fù)?dān)憂銀行地產(chǎn)債務(wù)不良?jí)毫铀?；只要房子繼續(xù)建設(shè)，時(shí)間站在銀行房企一端。近期我們也已經(jīng)觀察到部分優(yōu)質(zhì)銀行從房地產(chǎn)不良生成的角度已開始下降，國有大行也已將大部分已暴露的地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)確認(rèn)為不良。

本次政策緩和地產(chǎn)信用悲觀預(yù)期，銀行板塊將獲得絕對(duì)收益。當(dāng)前應(yīng)著眼下半年邊際變化，邊際公端定價(jià)基本企穩(wěn)，零售端提前還貸潮基本結(jié)束，消費(fèi)信貸需求較好；資產(chǎn)質(zhì)量，從生成端來看部分銀行地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已邊際下降，主要受延期還本付息政策影響，信用卡、消費(fèi)貸有一定擾動(dòng)。往后繼續(xù)看好“高股息大行和H股股份行”，三季度“復(fù)蘇交易”重新相關(guān)經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度高的股份行，以及四季度超額收益概率較大的優(yōu)質(zhì)區(qū)域銀行。

年11月出臺(tái)的金融支持房地產(chǎn)十六條政策，內(nèi)容涉及房地產(chǎn)開發(fā)貸、個(gè)人貸款、存量融資展期、信托融資、債券融資、保交樓專項(xiàng)借款、保護(hù)個(gè)人征信、延長(zhǎng)貸款集中制、住房租賃金融等共計(jì)十六條措施，內(nèi)容之全面、力度之強(qiáng)大，被稱為年年內(nèi)“最強(qiáng)政策支持”。

“金融十六條”發(fā)布實(shí)施后，對(duì)保持房地產(chǎn)融資合理適度、推動(dòng)化解房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮了積極作用，取得了良好的政策效果。中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，綜合考慮當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，為引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存量融資展期，加大保交樓金融支持，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局決定，延長(zhǎng)有關(guān)政策適用期限。根據(jù)《通知》，對(duì)“金融十六條”中有關(guān)政策有適用期限的，將適用期限統(tǒng)一延長(zhǎng)至年12月31日。

根據(jù)中指研究院的分析，監(jiān)管部門根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)及狀況，靈活調(diào)整政策使用期限，以更好地支持保交樓和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。對(duì)于政策延期，有研究人士表示，其背景一是近期商品房市場(chǎng)銷售端企穩(wěn)不及預(yù)期、下調(diào)幅度較大。二是年房企債務(wù)集中到期，資金鏈緊張，預(yù)計(jì)保交樓壓力較大。

從具體影響來看，在存量融資展期或調(diào)整還款安排方面，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致，相當(dāng)于盡管貸款到期，或展期了一年，但由于不影響貸款質(zhì)量評(píng)級(jí)，銀行也不會(huì)催收，從而給了開發(fā)商喘息的空間。這不僅有助于促進(jìn)項(xiàng)目完工交付，在保交樓的同時(shí)，也有助于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。

對(duì)于第二條政策的延期，年發(fā)布“金融十六條”以后，專項(xiàng)借款配套融資落地效果不佳，一方面是保交樓融資缺口較大，但“融資安全回收、連本帶息回收”存在很大的不確定性；另一方面，則是爆雷房企、保交樓項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債復(fù)雜，金融機(jī)構(gòu)不敢也不愿意給予融資。此次延長(zhǎng)政策，希望加大融資支持、突破困境。

值得注意的是，商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)都是市場(chǎng)化自主運(yùn)作的，此次發(fā)文仍強(qiáng)調(diào)商業(yè)自愿的首要原則、協(xié)商的原則，而不是強(qiáng)制。也就是說，央行只是給出了鼓勵(lì)的政策(不調(diào)整貸款評(píng)級(jí))，但商業(yè)銀行是否愿意這樣做，仍基于風(fēng)險(xiǎn)收益平衡，如果算不過賬，債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，后續(xù)無貨值覆蓋，或未來銷售端繼續(xù)疲軟，預(yù)計(jì)融資投入支持保交樓的力度也不能太樂觀。

金融監(jiān)管此次延期政策之一，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資展期或調(diào)整還款安排。為了推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)延長(zhǎng)政策，年12月31日前到期的，可以允許超出原規(guī)定多展期1年，可不調(diào)整貸款分類，報(bào)送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。這樣操作相當(dāng)于盡管貸款到期，或展期了1年，但由于不影響貸款質(zhì)量評(píng)級(jí)，銀行也不會(huì)催收，從而給了開發(fā)商喘息的空間。這不僅有助于促進(jìn)項(xiàng)目完工交付，在保交樓的同時(shí)，也有助于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。

延長(zhǎng)的政策之二是，年12月31日前向?qū)ｍ?xiàng)借款支持項(xiàng)目發(fā)放的配套融資，在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風(fēng)險(xiǎn)分類；對(duì)債務(wù)新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對(duì)于新發(fā)放的配套融資形成不良的，相關(guān)機(jī)構(gòu)和人員已盡職的，可予免責(zé)。對(duì)于該政策的解讀，前者是鼓勵(lì)銀行發(fā)放轉(zhuǎn)向借款支持下的保交樓配套融資，后者是對(duì)配套融資形成不良的免于追責(zé)的強(qiáng)調(diào)。

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